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重磅四连招,绿博房价之底再被击破!

导读 : 当下的郑州市场,最具话题和争议性的区域,就是绿博。 1 金科凭一己之力,第二次炸掉绿博现在的房价体系。 一个月前,绿博金科天籁城冲量开盘,洋房均价13000。 而当时的绿博,洋房均价尚在16000元/㎡;一路之隔,... [...]


重磅四连招,绿博房价之底再被击破!


当下的郑州市场,最具话题和争议性的区域,就是绿博。


1

金科凭一己之力,第二次炸掉绿博现在的房价体系。


一个月前,绿博金科天籁城冲量开盘,洋房均价13000。


而当时的绿博,洋房均价尚在16000元/㎡;一路之隔,距离市区更远的康桥香溪郡高层均价还遥遥的挂在13500元/㎡(精装)的高位上。


金科天籁城价格释放出来后的瞬时,康桥香溪郡精装变毛坯,均价下调1500元/㎡。


在此之后,绿博各项目的价格预期,同时出现了10%左右的下调。


一个月之后的今天,业内开始疯传一个内幕消息。


还是金科,还是绿博,只是这次更炸!


金科为了年底冲量的目标,第二次放出大招。


这一次,是同在绿博的博翠书院小镇——


高层低至9500元/㎡,洋房低至11500元/㎡。高层的价格比融创观澜壹号的特价房还要低200元/㎡;

首付可以缓期,只需10%首期。这几乎就是绿博杠杆最好的项目;

承诺降价补差。开发商的房价兜底,第一次出现在了绿博。

一年内可以更名一次。这一招,是为了曲线解决门槛和流通难题。


击破片区底价,10%首期的优质杠杆,降价补差的信心兜底,再加上可更名的大BUG。


这四大连招一出,几乎直接炸掉了绿博现在的市场体系。


2

看到这个消息之后,我的第一反应就是——


为什么,金科会选择在博翠书院上引爆?是不是区位不好?是不是配套不行?是不是产品太差?


从区位上来说——


金科博翠书院,位于绿博大道以南,不能称得上绿博最好的位置,比不上郑开大道沿线。


但值得一提的就是,绿博的当下就是一张白纸,这张白纸的相关配套填充主要依靠的就是后期诸多房企的配套搭建。


在这样前提下,我们再去打量绿博各项目区位时,有一个很关键的点——


房企越扎堆的区域,后期配套成熟的可能性越大,成熟的速度越高。


在绿博置业,第一选择是郑开大道沿线的房企扎堆区域(距离CBD核心区更近),第二选择是绿博大道沿线的房企扎堆区域,而需要摒弃的就是单独存在的孤盘。


从这个角度看博翠书院,属于绿博大道沿线的房企扎堆区域,自然比不上郑开大道,但是基本属于中等区位。



从配套上来说——


当下的绿博基本属于各大文旅大盘正面竞争的吃鸡战场,你有你的98k,我有我的三级甲,他有他的满配M4A1。


比如建业有冯小刚电影小镇和又见河南戏之国,碧桂园有海洋世界……



单纯从配套规划的类型上来说,博翠的文旅配套类型更偏向于人文、艺术和体验,相对其他项目的游乐场来说,反而更加静谧和安静。它所规划的主题集中商业冰雪世界,这是区域内少有的配备集中型商业的大社区,对于业主来说,生活便利性更强。


这在配套相对空白的绿博版块来说,也算一个称得上的优势。


总的来说,博翠书院的配套更具生活化,对于业主的生活来说,更方便。


从产品上来说——


说实话,绿博作为所谓的改善型区域,几乎所有的项目容积率指标都在2.0-2.5之间,并且无论多大的项目,统统都被路网切分成若干个五六十亩的小组团。


这也就导致了,在同质化的土地指标限制下,几乎所有的项目都无法在规划层面上做出过多地创新和差异。


雷同土地指标下的同质化规划▼

设计师都傻傻分不清楚的外立面风格


所以,现在我们看绿博几乎所有的项目——外立面上都是时下流行的新亚洲风格;规划上都是传统的高低配兵营式排布;户型上因为容积率相对舒适,也都做出了大面宽短进深的舒适布局。


博翠也是如此,新亚洲风格、高低配排布、大面宽户型……


它做到了绿博版块内的产品平均线以上,但又毫无意外地融入了同质化的洪流中。


总的来说,这是一个区位中等、配套更具生活化、产品平均线以上的均好型、艺术性、生活化的区域大盘。


同时又是一个在同质化的红海竞争中搏杀的区域大盘。


于是,为了在跑赢同质化的市场,金科就拿出了以上四大杀手锏——


1成首付、区域底价、降价补差、可更名。


用平均线以上的均好型大盘,加上最具性价比的价格和政策,把绿博炸掉!


3

好,那么问题来了——


能不能买?值不值得?


在其他区域内做选择,或许还存在诸多异议。但是在绿博组团,判断这个问题,其实特别简单。


从区位上来说,你在郑开大道,我在绿博大道,你离市区更近,但我在绿博配套核心内;


从品牌上来说,你是全国房企,我是地区标杆,不一定谁比谁差;


从产品上来说,反正大家都一样……


现在做选择,拼的就是价格、杠杆和门槛。



从价格上来看,博翠书院高层的价格突破了绿博高层的底价,直接进入9500元/㎡的区间;而洋房的价格,则直接逼平了绿博板块高层的价格。


我们要知道,绿博前地王的楼面价已经达到了7700元/㎡。


博翠价格一出,绿博的价格底部已经逐渐出现了。


尤其是相比高层来说,博翠书院洋房的价差,具有相对较高的性价比。


而首付缓期带来的1成首付和更名机会,既放大了资金优势,又降低了门槛,都是现阶段绿博所有项目中的唯一。


我个人对于这个项目的判断是——


博翠书院的问题在于位置一般;


而最大的杀手锏在于价格,以及其搭配的相关付款政策;


楼市的复苏起步起码在明年下半年,而绿博的成熟周期起码在5年后;


在当下,提前占位博翠,也就相当于用一个 “中等区位、均好产品、区域底价和杠杆优质”的项目,去搏楼市的复苏周期和绿博的成熟周期。


也就是所谓的,用位置换价差,用时间换空间。

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